Door economische crisis is er van koopjeswoede geen sprake meer op Batibouw.

De vijftigste editie van bouwbeurs Batibouw opent volgende week onder een moeilijk gesternte. De hypotheekrente duikt voor het eerst in drie jaar richting 3 procent, en toch is er van koopjeswoede op de vastgoedmarkt geen sprake. De economische crisis doet kandidaat-kopers en -bouwers twijfelen: sla ik nu mijn slag of wacht ik nog enkele maanden?  De Belgische immomarkt in tien vragen en antwoorden. door Emmanuel Vanbrussel

Hoe hoog staan de hypotheekrentes?

De jaarlijks veranderlijke rente duikt richting 3 procent. Dat is niet meer gezien sinds het wonderjaar 2005. Volgens de adviesketen Immotheker is de gemiddelde rente gezakt tot 3,39 procent, tegenover nog ruim 6 procent een half jaar geleden.

Aan het andere uiteinde van het spectrum, de vaste rente, is er sinds oktober ook een forse daling merkbaar. De gemiddelde vaste rente voor een formule op 20 jaar staat nu op 4,73 procent, tegenover eveneens ruim 6 procent een half jaar geleden.

Kies ik voor een vaste of een variabele rente?

De formules met vaste rente waren in 2008 veruit de populairste, melden zowel KBC, Dexia als Fortis Bank. Ongeveer 85 procent van de kredietnemers koos voor een vaste rente, tegenover 15 procent voor de variabele renteformules. Maar onlangs zagen de banken een verschuiving richting variabele rente.

Dat heeft alles te maken met het groeiende verschil. Terwijl een half jaar geleden de vaste en de variabele rentetarieven in elkaars buurt lagen, is de ‘spread’ tussen beide extremen fors toegenomen. "We spreken toch van een spread van meer dan 1,5 tot zelfs 2 procent, met de variabele rente rond 3 procent en de vaste rente tussen 4,6 en 5 procent", zegt zaakvoerder John Romain van Immotheker.

Almaar meer kredietnemers die doorgaans afkerig zijn van elk risico en normaal kiezen voor een vaste rente, wagen nu toch hun kans met een variabele rente.

Komt er een tarievenslag in de aanloop naar Batibouw?

Voorlopig niet. De Belgische hypotheekmarkt is voor ruim 80 procent in handen van vijf grote spelers: Fortis Bank, KBC, ING, Dexia en Axa. Volgens marktleider Fortis Bank, goed voor een kwart van de markt, komt er geen tarievenslag. "Maar als een van de grote jongens in het offensief gaat, zullen de vier andere moeten volgen", zegt Romain.

Hoe zullen de rentes evolueren in de komende maanden?

Het ziet ernaar uit dat ze zullen stabiliseren of licht dalen. De rente van de jaarlijks veranderlijke formule hangt sterk af van de basisrente van de Europese Centrale Bank (ECB). Die staat nu op 2 procent, maar analisten gaan ervan uit dat ECB-voorzitter Jean-Claude Trichet volgende maand overgaat tot een renteverlaging. Dat betekent evenwel niet automatisch dat woonkrediet met jaarlijkse veranderlijke rente nog aantrekkelijker wordt. "De banken duiken niet graag onder 3 procent", zegt Romain. De vaste rente hangt dan weer af van de langetermijnrentes op de financiële markten. "Als de ECB de kortetermijnrente verlaagt, zal er ook een neerwaartse druk ontstaan de langetermijnrentes, die volgens ons nog met 25 à 30 basispunten kunnen dalen. Het is echter nog niet duidelijk wat de juiste impact daarvan zal zijn op de hypothecaire rentevoeten", klinkt het bij Dexia.

Zijn de banken strenger geworden bij de toekenning van een lening?

Veel hangt af van de quotiteit, het percentage van het aankoopbedrag dat wordt geleend. Het lijkt erop dat de banken een mogelijke daling van de woningprijzen inprijzen in hun tarieven. Dat betekent dat ze minder happig zijn om een quotiteit van 100 procent of meer toe te kennen. Een kandidaat-lener zal voor zo’n lening al snel een toeslag van 25 tot 50 procentpunten moeten betalen, zeggen ze bij Immotheker. De klant kan dat interpreteren als een verstrenging van de criteria, maar de bank kan inroepen dat het aan verantwoord risicomanagement doet.

Zullen de vastgoedprijzen dan dalen?

Dat is zelfs voor een eerbiedwaardige instelling als de Nationale Bank moeilijk te zeggen. Een recente statistische oefening door de ING-studiedienst had als uitkomst dat de Belgische vastgoedmarkt aan de vooravond staat van een omvangrijke correctie. De economen gaan uit van een een vrij forse prijsdaling tussen de 5 en 8 procent in 2009.

Het makelaarskantoor Century21 was er als de kippen bij om te zeggen dat het zo’n vaart niet zal lopen. Volgens Immotheker zijn de prijzen nu al in grote mate gestabiliseerd. Dexia verwacht een afkoeling van de huizenprijzen, maar geen crash.

De prognoses lopen dus uiteen, ook al omdat makelaars en kredietverstrekkers er commercieel belang bij hebben om elk bericht over een mogelijke vastgoedcrash te ontkrachten. Maar ook de Nationale Bank zegt dat er in elk geval geen crash aankomt omdat we in de voorbije jaren geen vastgoedbubbel hebben gekend zoals in de VS, het VK, Ierland of Spanje.

In welke mate treft de recessie de particuliere nieuwbouw?

Volgens Dexia heeft de recessie het vertrouwen van kandidaat-bouwers ernstig aangetast. De particuliere woningbouw steeg in 2008 nog met 1 procent, maar zal volgens Dexia volgend jaar met 0,5 procent zakken. "In 2009 en de eerste helft van 2010 overwegen duidelijk de negatieve elementen voor de residentiële bouwmarkt. Maar vanaf het midden van 2010 verwachten we een herstel van de woningmarkt, wanneer de economische groei weer aantrekt."

Kan de btw-verlaging voor nieuwbouw niet helpen?

Dat moet nog blijken, want de tijdelijke btw-verlaging voor de bouwsector is pas sinds midden deze maand van kracht. Het gaat om een maatregel van het federale relanceplan. De verlaging van het btw-tarief van 21 tot 6 procent in 2009 moet de bouw van woningen stimuleren.

De btw-verlaging voor nieuwbouw geldt voor een willekeurige schijf van 50.000 euro van de bouwfactuur. Daardoor komt ook een bouwproject reeds gestart in 2008 en waarvoor al facturen opgemaakt werden in aanmerking voor de verlaging in 2009. De maatregel is wel alleen van kracht voor facturen opgemaakt in 2009.

Hoe zit met de renovatiesector?

De btw-verlaging geldt ook voor renovaties. Dat zal de renovatiemarkt verder doen opleven. Bij Fortis Bank zaten de kredieten bestemd voor renovaties vorig jaar al met 18 procent in de lift. "Naast de btw-verlaging zouden ook de daling van bepaalde grondstoffenprijzen, de premies voor energie-investeringen en de relatief lage renteniveaus de renovatie- en verbouwingswerken in 2009 moeten stimuleren", klinkt het bij Dexia hoopvol.

Voor de verbouwer wordt het aanbod aan kredietformules almaar uitgebreider. Veel banken brengen naast hypothecaire kredieten ook klassieke consumentenkredieten op de markt, om zo een graantje mee te pikken van de groeiende kredietmarkt van renovatiewerken.

De hamvraag: nu toeslaan of nog enkele maanden wachten?

Dat is the-million-dollar-question die elke kandidaat-koper of -bouwer zelf moet uitmaken, op basis van zijn persoonlijke financiële situatie. Vast staat dat de voorwaarden vandaag aantrekkelijker zijn dan een half jaar geleden. Wie het risico schuwt, vindt daarin een argument om nu toe te slaan. De kandidaat-koper die gelooft dat de rentetarieven verder zullen dalen en de vastgoedprijzen gaan imploderen, zal zijn project nog even uitstellen.

Uitstel kan een lager prijskaartje opleveren, maar is ook niet zonder risico’s. Als de turbulentie rond de banken blijft aanhouden en de vastgoedprijzen substantieel dalen, is het niet uitgesloten dat de banken strenger zullen worden bij de toekenning van woonkredieten.

Bron: De Morgen