Ik ben lid van een VVE van vakantiewoningen, die grotendeels permanaent bewoond worden. Iedere eigenaar kan zijn of haar stem uitbrengen bij beslissingen welke worden genomen in de AlV. Tevens kan een lid een ander lid machtigen om voor hem/haar te stemmen. Ieder lid kan door 5 leden gemachtigd worden, en hier zit nu het probleem: één lid krijgt de machtiging van een aantal eigenaren welke meerdere kavels bezitten.

Dit betekent dat één lid heel veel invloed heeft op de uitslag van de stempunten.

Dit lid verhuurt de woningen van de grootbezitters voornamelijk aan tijdelijke arbeidsmigranten, waar de overige bewoners veel overlast van ondervinden en de kosten van het onderhoud van het park alleen maar oplopen.

Hoe kunnen wij deze vorm van stemrecht wijzigen zodat de invloed van één lid met 5 machtigingen, van eigenaren met meerdere kavels, wordt gereduceerd?

De Gemeente Gemert Bakel wil ons park terugbrengen naar de oorspronkelijke functie van recreatie, ze zijn zeker de laatste paar jaar bezig met een ontmoedigingsbeleid, als er een ondernemer een groot aantal kavels koopt en deze woningen gaan functioneren als recreatiewoningen, dan heeft deze ondernemer ook weer een grote invloed, en zullen zijn belangen waarschijnlijk anders zijn dan die van de bewoners/eigenaren die hier wonen.

Tevens hebben wij in 2000 bij een notaris de vraag gesteld om de naam van ons park te willen wijzigen, de huidige naam “Recratiepark” willen wij wijzigen in “landgoed”, omdat er van recreatie geen enkele sprake is.

De notaris gaf ons toen als antwoord dat een naamswijziging niet mogelijk was, want het bestemmingsplan is recreatie, zijn wij hierin goed voorgelicht?

De woningen zijn gebouwd met vergunningen, we betalen ozb en ook nog hondenbelasting, wij staan ingeschrven bij de gemeente en sinds 1994 is er géén enkele caravan of tentje gesignaleerd met als doel recreeëren!

Antwoord:
Het is niet mogelijk om het stemrecht van een eigenaar -die meerdere appartementsrechten in eigendom heeft- te beperken, dusdanig dat hij een aantal stemmen kan uitbrengen, dat lager ligt dan het aantal stemmen dat behoort bij de afzonderlijke appartementsrechten.

Om te voorkomen dat een volmachtnemer (degene die namens een eigenaar op de vergadering aanwezig is en daar dezelfde rechten mag uitoefenen die de eigenaar mag uitoefenen, zoals het stemrecht) meerdere volmachten zal verzamelen, waardoor hij de facto een grote invloed op het stemmen binnen de vergadering kan uitoefenen, dient het splitsingsreglement notarieel gewijzigd te worden. Daarin kan een beperking opgenomen worden ten aanzien van het aantal volmachten dat een volmachtnemer mag uitoefenen.

In het onderhavige geval is, zo blijkt uit de brief van de vraagsteller, al een beperking opgenomen in het splitsingsreglement, namelijk dat een volmachtnemer maar namens 5 eigenaars een machtiging uit mag brengen. De oplossing die de vraagsteller aandraagt -het beperken van het aantal stemmen dat een eigenaar uit kan brengen op de vergadering indien de eigenaar meerdere appartementsrechten bezit- is niet mogelijk. Dat heeft onder meer te maken met het van rechtswege verplichte lidmaatschap van een VvE (immers, een eigenaar kan zijn lidmaatschap van een VvE niet opzeggen). Door het verplichte karakter van het lidmaatschap kan een eigenaar zijn stemrecht niet ontnomen worden. Tevens speelt een rol, dat een eigenaar van meerdere appartementsrechten een groter aandeel heeft in de kosten en dat verhoudingsgewijs hem naar redelijkheid en billijkheid dan ook een grotere stem op de vergadering toekomt.

Onzes inziens is de enige mogelijkheid om een volmachtnemer te beperken in het verzamelen van volmachten het splitsingsreglement notarieel te wijzigen, zodanig dat een volmachtnemer nog maar van één eigenaar het stemrecht kan uitoefenen. Hiermee wordt niet voorkomen, dat een volmachtnemer namens één eigenaar die meerdere appartementsrechten bezit het stemrecht uitoefent. Maar wel kan voorkomen worden, dat een volmachtnemer namens meer eigenaars -die meerdere appartementsrechten bezitten- de stemmen kan uitbrengen en daarmee de besluitvorming kan domineren.

Om het splitsingsreglement (als onderdeel van de splitsingsakte) te kunnen wijzigen is een besluit nodig waarbij ten minste 4/5 van het totaal aantal in de akte vermelde stemmen akkoord gaat met de wijziging van het splitsingsreglement. Tevens is in dat geval medewerking van het bestuur vereist en goedkeuring van alle beperkt gerechtigden (dit zijn voornamelijk de hypotheekhouders).

Een VvE heeft een democratisch karakter, met name als het gaat om onderhoud en beheer van de VvE. De vergadering van eigenaars besluit met meerderheid van stemmen hoe het onderhoud geregeld zal worden. Dat een eigenaar zijn stemgedrag aanpast aan zijn eigen belang is inherent aan een democratisch karakter van een VvE. Dat binnen een VvE sommige eigenaars een ander belang hebben dan andere eigenaars, maakt het uiting geven aan dat belang niet onrechtmatig. Soms komt het voor dat een eigenaar meerdere appartementsrechten in eigendom heeft en daardoor een meerderheid van stemmen heeft binnen een vergadering van eigenaars. Ook dan geldt, dat indien die eigenaar zich laat leiden door zijn eigen belang en daarmee de besluitvorming domineert, die besluiten nog niet per definitie onrechtmatig zijn, ook al is een minderheid het niet met die besluiten eens. Een bepaald besluit zal pas vernietigd worden door een kantonrechter, als een eigenaar onredelijk in zijn belangen wordt geschaad. Daartoe zal die eigenaar een besluit van de vergadering van eigenaars ter vernietiging voor moeten leggen aan de kantonrechter, binnen 30 dagen nadat het besluit is genomen en de desbetreffende eigenaar van dat besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen.

Ter zake, recreatiewoningen.

Uit de brief van de vraagsteller maak ik op dat er sprake is van permanente bewoning van recreatiekavels. Het ministerie van VROM heeft op haar website een dossier staan, ‘Dossier Recreatiewoningen’, waaruit blijkt dat de gemeente een aantal mogelijkheden heeft met betrekking tot het permanent bewonen van recreatiewoningen. Zie daarvoor www.vrom.nl.

In artikel 5:112 lid 2 sub a BW is geregeld, dat de naam van een VvE aanvangt met de woorden Vereniging van Eigenaars, eventueel afgekort tot V.v.E. en dat uit de naam in ieder geval de ligging van het gebouw/grond blijkt. Daartoe wordt in de meeste namen van VvE’s de straatnaam en huisnummers opgenomen. Mogelijk dat hierdoor de notaris meende niet te kunnen faciliteren in de naamswijziging. Maar uiteindelijk zal alleen de desbetreffende notaris kunnen aangeven waarom hij de naamswijziging niet op wilde nemen in een wijzigingsakte.

Bron: De Telegraaf