De huidige vastgoedindexen leveren vaak tegengestelde conclusies en houden onvoldoende rekening met het marktsentiment van de particuliere verkoper en de invloed daarvan op het particuliere vastgoedaanbod. Uit de PVS-index (Particulier VastgoedSentiment) die directmakelaar.be lanceert op basis van eigen historisch onderzoek, blijkt dat dit sentiment negatief evolueert en dreigt te leiden tot een ineenstorting van de markt.

Vastgoedvoorspellingen spreken elkaar tegen

De residentiële vastgoedmarkt beschikt over slechts enkele bronnen om zich een idee te vormen wat betreft toekomstige ontwikkelingen. Een eerste deel van bronmateriaal is gerelateerd aan de gegevens zoals deze regelmatig bijgehouden worden door de overheid (via de FOD financiën) of andere instanties (bvb. Stadim-indexen, FT European house index,…) en zijn een accurate weergave van de markt van 6 à 12 maanden geleden. Slechts door extrapolatie kan men hieruit de markt van morgen voorspellen. Een tweede groep indexen worden opgesteld door de grotere marktspelers (Notarissen, Trevi, Era, ….). Deze spelen wellicht iets dichter op de markt gezien zij reeds voordat de data officieel gepubliceerd worden, kennis hebben van het aantal verkopen en de behaalde verkoopprijzen (verkoopcompromissen). Een derde groep invalshoek wordt geboden door de macromarkt analisten ( INGbank Economic Research, Itinera (Ivan Van de Cloot), Julien Manceaux, John Mauldin… ) die op basis van inkomstenanalyse, financieringsvoorwaarden, demografie, primaire markt (nieuwe woningen) ….een extrapolatie maken en daaruit de toekomst van de woningmarkt op middelange termijn prediken. De drie reeksen van bronnen leiden echter vaak tot tegenstrijdige conclusies zoals de afgelopen weken nog hebben aangetoond waarin simultaan zowel prijsdalingen als prijsstijgingen werden geconcludeerd.

Marktsentiment ontbreekt in huidige marktindexen

Wat in deze indexen echter ontbreekt, is dat zij stuk voor stuk voorbijgaan aan het eigenlijke marktgevoel van de particuliere vastgoedverkoper.

Algemeen kan men de verkopers onderscheiden in drie categorieën:

1. De meest gevoelige groep die om één of andere reden zijn woning vandaag wenst te verkopen (echtscheiding, financiële zorgen, …)
2. De jongere verkopers die wegens gezinsuitbreiding een ruimere woning wensen.
3. De oudere verkopers die geen behoefte meer hebben aan hun te ruime woning en iets kleiner wensen te wonen.

Daar waar de eerste categorie niet veel alternatieven heeft en zijn woning steeds op de markt zal aanbieden, zullen de twee andere categorieën liever wachten tot zij de markt positief inschatten vooraleer hun woning aan te bieden. Gezien die evidente correlatie tussen het aanbod en de toekomstige marktprijs, is het bijgevolg van groot belang om het marktsentiment van de verkoper objectief te kunnen detecteren.

PVS Index duidt op dreigende ineenstorting van de markt

De lagekostenmakelaar Directmakelaar.be heeft een eigen methodologie ontwikkeld om dat marktsentiment te meten. Reeds geruime tijd analyseert haar stichter, Hans Loose, wekelijks de nieuwe vastgoedaanbiedingen uit het middensegment, waarvan de prijs gelegen is tussen de 100.000 en de 750.000 €. De aanbiedingen van de beroepsmakelaars worden uitgezuiverd teneinde enkel het aanbod te verkrijgen van de zuivere particulier verkoper die naar eigen inzicht oordeelt, zonder beïnvloeding van advies of eigen interpretatie van beroepsmakelaars. Vervolgens analyseert men de prijscorrecties in de immo-aanbiedingen. Hieruit kan men opmaken in welke mate de particuliere verkoper zijn verkoopprijs aanpast aan zijn eigen interpretatie van de markt. Sinds mei 2009 bundelt en verwerkt Directmakelaar.be deze wekelijkse analyse in een eigen PVS (Particulier Vastgoed Sentiment)-index, waarmee het nu voor het eerst, en vanaf heden op kwartaalbasis, naar buiten treedt en die een inzicht biedt in de markttendens zoals de particuliere verkoper die aanvoelt.

“Historisch gezien verandert 25% van de particulieren na enige tijd zijn prijs, na eerst de markt afgetast te hebben naar de hoogst haalbare prijs.
Sinds de 2de helft van vorig jaar merken wij echter dat bijna week na week beduidend meer dan 25 % van de particuliere verkopers hun prijs wijzigen. Dit duidt op een negatief marktsentiment van de potentiële verkopers aangezien ze veronderstellen hun gewenste prijs niet te zullen halen. Dit leidt op zijn beurt bij veel particuliere verkopers tot het uitstel van het aanbieden van hun woning. De data tonen duidelijk aan dat het nieuwe marktaanbod in omgekeerde verhouding staat tot de prijsdalingen die kandidaat verkopers, die reeds in de markt aanwezig zijn, in hun aanbod aanbrengen. Deze aanpassing gebeurt gemiddeld reeds na een week, wat erop wijst dat de particuliere verkoper zich zeer snel aanpast aan de verwachte marktevolutie. De afgelopen maanden geven week na week soms een wisselend beeld, waarbij er echter een dalende tendens overheerst die als de lijn zich doortrekt dreigt te leiden tot een ineenstorting van het particuliere aanbod. Onze PVS index duidt nu reeds op een daling met 26%”, aldus Hans Loose, algemeen directeur directmakelaar.be .

Bron: Directmakelaar.be