Londen: Als de economische crisis nog verergert, biedt dat kansen voor huurders in Zuidoost-Azië, en voor Amerikaanse investeerders. Ook al brengen de nieuwe regels voor banken risico’s mee. Die analyse maakt DTZ Research in haar recentste onderzoek. ‘2012 Global Outlook’ verscheen en focust op drie belangrijke conclusies:

• Tophuurprijzen dalen in Zuidoost-Azië. In Amerika stijgen de waarden tot het niveau van vijf jaar geleden.
• De ‘debt funding gap’ stijgt in Europa met 50%. En dit ondanks de nieuwe reglementering die banken verplicht om hun schulden af te bouwen. Toch zijn er voldoende nieuwe eigen fondsen en kapitalen van derden om aan de herfinancieringsnoden te voldoen.
• De actieve ‘prime’-panden trekken vandaag de aandacht van investeerders. Als het optimistische scenario werkelijkheid wordt, heroriënteren investeerders zich misschien naar secundaire activa.

Na stabiele resultaten in 2011 zijn de vooruitzichten voor de wereldwijde immobiliënmarkt in 2012 minder rooskleurig. Volgens de pas gepubliceerde studie van DTZ, ‘2012 Global Outlook’, schat het grootste deel van de marktspelers het risico van een economische recessie hoog in. De stevige groeivooruitzichten voor het BNP in de Verenigde Staten en Zuidoost-Azië geven de vraag van ondernemingen in deze regio intussen een duwtje in de rug. Maar Europa moet rekening houden met een bescheiden groei. In de hypothese van een stabiele economie, gaan de voorspellingen van DTZ uit van evenwichtige kapitaalwaarden tegen 2016 – en dat in de meeste regio’s.

Het pessimistische scenario vertrekt een ‘double dip’-recessie. Die prognose vertrekt van de hypothese dat de eurozone uiteenspat en vijf landen uit de Monetaire Unie stappen. Dat scenario leidt tot een belangrijke daling van huurprijzen en kapitaalwaarden, zowel in de eurozone als in Zuidoost-Azië. In feite zouden de gevolgen op korte termijn voor de huurprijzen in de Zuidoost-Aziatische markten groter zijn dan voorspeld. Deze waardedaling zou in elk geval tijdelijk zijn. Een hervatting van de economische groei zal de huurprijzen in een volgende periode weer doen opveren. Deze voorspelling over de huurwaarden opent dus een mogelijkheid voor de heronderhandeling van lopende contracten, als het scenario van een economische recessie zich bevestigt. Ook in Europa zullen de huurwaarden dalen, maar dan over een langere periode. Dat is zeker zo in de landen die de eurozone verlaten.

De Amerikaanse markt blijkt beter gevrijwaard van de gevolgen van het pessimistische scenario voor Europa. De commerciële contacten, en dus ook de besmettingsrisico’s, tussen deze twee regio’s zijn veel beperkter. De kapitaalwaarden liggen er – verrassend genoeg – hoger voor de volgende vijf jaar, zowel bij een pessimistisch als bij een stabiel scenario. De verklaring voor deze paradox? De daling van de overheidsobligaties, met in haar kielzog een daling van de vereiste rendementen. Het is duidelijk dat bij dit scenario de vastgoedmarkten in de Verenigde Staten interessante kansen bieden.

Tony McGough, Global Head of Forecasting & Strategy Research bij DTZ: “Dit pessimistische scenario zit vol negatieve gevolgen voor de vastgoedmarkten, omdat het elke dag waarschijnlijker wordt. Weinig markten zullen eraan ontsnappen.”

De DTZ-studie gaat ook in op de nieuwe verplichting van de EBA (European Banking Authority) die een solvabiliteitsratio van 9% oplegt. Deze nieuwe maatregel moet de bankschulden sneller helpen afbouwen, in een vork tussen 1500 en 3000 miljard. Hij heeft ook een duidelijke en belangrijke impact op de financiering van vastgoedoperaties. Volgens DTZ Research stijgt de ‘debt funding gap’ in de vastgoedsector voor de periode 2011-2014 met de helft. Dat vraagt een bijkomende inbreng van 83 miljard dollar, tot een totaal van 249 miljard dollar.

Hans Vrensen, Global Head of Research bij DTZ: “Dit nieuwe bankenreglement injecteert een bijkomend risico in de vastgoedmarkt. Toch ramen wij dat de eigen recent verhoogde middelen en de schulden die niet-bancaire organisaties misschien op de markt brengen, voldoende zijn om deze ‘debt funding’ de volgende drie jaar op te vangen. Toch lijkt ons een waardencorrectie naar beneden van schuld én eigen fondsen onvermijdelijk, willen we nieuw kapitaal aantrekken.”

Door het heersende pessimisme spitsen investeerders zich toe op ‘prime’-activa in de kernmarkten. Deze situatie houdt een gevaar in: een mogelijke groei leidt er misschien toe dat geldreserves die ondernemingen buiten de financiële sector ophalen, in omloop komen. Het tempo waarin de economie in de Verenigde Staten aanzwengelt, steeg – ook in Europa, waar de obligaties van de Ierse overheid de voorbije zes maanden daalden. Als dit optimistische scenario doorzet, zullen meer investeerders zich misschien tot ‘non prime’-activa richten omdat het risico verkleint.

Welk scenario uiteindelijk ook realiteit wordt, onze analyse van een mogelijke focus op ‘non prime’ gaat in tegen het vandaag algemeen overheersende negatieve gevoel. Op basis van een gedetailleerde analyse van de tertiaire markt in het Verenigd Koninkrijk, stelden we vast dat er minder leegstand is bij de activa van Klasse C dan bij Klasse A of B. Deze vaststelling gebeurde tijdens de financiële crisis. Op dezelfde manier kromp de voorbije twee jaar de spreidstand tussen de rendementspercentages van ‘prime’ en ‘non prime’-vastgoed – zij het in een traag tempo. Dat is goed nieuws voor investeerders. Ook al slinken zo de kansen op een kostendaling voor ondernemingen die ‘non prime’-vastgoed huren.

Lees hier het rapport: DTZ Occupier Perspective Global Occupancy Costs Offices 2012

Bron: DTZ