Brusselse huurmarkt vervalt niet in doemdenken

2008 was nog een redelijk goed jaar voor de Brusselse kantoormarkt. Voor 2009 ziet het plaatje er veel ingewikkelder uit. Het is opletten voor een toename van de leegstand, maar ook voor een uitholling van de nu al schrale huurprijzen.
het plaatje er veel ingewikkelder uit. Het is opletten voor een toename van de leegstand, maar ook voor een uitholling van de nu al schrale huurprijzen.

• Leegstand in de pijplijn
• De strijd om de huurder
• De merkwaardige keuzes van de Europese Commissie
• Sombere vooruitzichten

Op de Brusselse huurmarkt voor kantoren bleef de schade van de economische crisis vooralsnog beperkt. Met een kantooropname die, naargelang van de makelaar, schommelt tussen 450.000 en 475.000 vierkante meter, is er geen aanleiding om te vervallen in doemdenken. Let wel: een groot deel van de transacties van 2008 werd al in 2007 opgestart.

De waarde van de transacties lag 25 procent onder het gemiddelde van de voorbije vijf jaar. "Voor de bezetting was 2008 een vrij normaal jaar", vindt Nicolas Orts, gedelegeerd bestuurder van CB Richard Ellis (CBRE) en verantwoordelijke voor de verhuuractiviteiten. "De cijfers zijn redelijk en beter die van andere Europese hoofdsteden." Inderdaad, zodra de crisis ten volle toesloeg in de sector van het commerciële vastgoed, was het bij hoge uitzondering de investeringsmarkt die de eerste klappen te verwerken kreeg, met een terugval van de investeringen met 50 procent. En dat is de voorbode van een duik van de huurprijzen. De terugslag zal al vanaf het eerste kwartaal van 2009 merkbaar zijn.

Sinds twee jaar was de verdeling van de kantooropname tussen de openbare en de privésector stabiel op 70-30. Voor 2008 is de verhouding 60-40. De Europese Commissie was minder actief dan de voorbije jaren, de NMBS – die volop herstructureerde – was dan weer sterk aanwezig op de huurmarkt. Zo namen de spoorwegen 25.000 vierkante meter in gebruik in de buurt van het Zuidstation, een wijk die overigens sterk presteerde. Dat is geen toeval: door de onzekerheid over de prijs van de petroleumproducten, is de kans groot dat bedrijven zich vaker vestigen in de onmiddellijke nabijheid van de spoorwegknooppunten.

Het is haast symbolisch dat de grootste transactie voor de privésector op rekening kwam van BNP Paribas. De Franse bankgroep huurt 8600 vierkante meter in de Espace Rolin, een eigendom van… Fortis Insurance Belgium. Op dit ogenblik lijken de makelaars van mening te verschillen over de concretisering van deze transactie, die bepaald wordt door de bankactualiteit. "Toen de Fransen met de onderhandelingen begonnen, dienden ze zich weliswaar aan als kandidaat-huurders, maar aan het einde waren ze virtueel eigenaar van Fortis. Ik zie echter niet in waarom ze hun keuze voor dat gebouw zouden herbekijken", vertrouwt Nicolas Orts ons toe.

In 2008 noteerden we eveneens de handtekening van de vzw Smals (gespecialiseerd in e-government) voor bijna 8000 vierkante meter in de toekomstige Premiumtoren (30.000 vierkante meter) van Atenor langs het kanaal van Willebroek. Het dient gezegd dat Smals en Atenor samen ooit al zaken deden in de buurt van het Zuidstation.

CBRE berekende dat er tussen nu en eind volgend jaar 750.000 vierkante meter kantoorruimte opgeleverd moet worden. Wie gaat al die nieuwe kantoorruimte vullen? "De pijplijn voor de komende twee jaar zit behoorlijk vol en twee derde van die nieuwe kantoorruimte is speculatief (gebouwd zonder geïdentificeerde gebruiker, nvdr)", zegt Orts. Vooral in het Central Business District (CBD) kan dit een probleem worden. "De projectontwikkelaars die terreinen hebben aan de rand, kunnen hun projecten gemakkelijker bevriezen", vervolgt Orts. "In het centrum is dat veel moeilijker. Daar is men bijna verplicht om voort te werken, vooral omdat het vaak gaat om zware renovaties. Als je een complex als het Administratief Centrum in eigendom hebt, is het moeilijk om een stap terug te doen."

Een zaak is zeker: op de financiële sector moet niet te veel gerekend worden. Van 2005 tot 2007 waren de bankiers – met Fortis, Dexia en KBC op kop – toonaangevend op de huurmarkt. Nu ze hard getroffen worden door de crisis, zullen de banken zeker niet geneigd zijn om het volume van 750.000 vierkante meter aan kantoorruimte waarover ze beschikken nog uit te breiden. Integendeel, de makelaars zijn ervoor beducht dat de banken overgaan tot afdankingen en het afstoten van kantoorruimte. "Wanneer het contract van de Botanic Building binnen anderhalf jaar afloopt, zal Fortis vertrekken", voorspelt Orts.

De verwachting is dan ook dat de leegstand zal toenemen. "2009 wordt een moeilijk jaar, vooral voor het centrum van Brussel. In het CBD dreigen we opgezadeld te worden met een overschot van minstens 120.000 vierkante meter. De leegstand, die daar niet hoger was dan 5 procent, dreigt op te lopen tot gemakkelijk 6 procent", waarschuwt Pierre Bondelé, de verantwoordelijke van het letting-departement van Jones Lang LaSalle (JLL). Voor het geheel van de markt wordt een beschikbaarheidsgraad van 10 en zelfs 11 procent voorspeld. "Eind 2008 lag de leegstand dicht in de buurt van 8,75 procent. We gaan ervan uit dat er dit jaar een procentpunt zal bijkomen en in 2010 nog eens een procentpunt", resumeert een wat optimistische Kim Verdonck van de onderzoeksafdeling bij CBRE.

Het wordt dus geen simpele zaak om de recentelijk gebouwde of gerenoveerde kantoorpaleizen te vullen. Een voorbeeld is de Zenith in het Noordkwartier. De toren (33.000 vierkante meter) werd ontwikkeld door Codic en ontworpen door de beroemde Franse architect Michel Macary. Hij is inmiddels eigendom van het Duitse fonds MEAG.

Het is een gebouw met standing, dat op de markt gebracht wordt tegen een huurprijs van om en bij de 215 euro/vierkante meter/jaar, al zou voor de meest begeerde verdiepingen 240 euro/vierkante meter/jaar gevraagd worden. "Maar die ongeveer 30.000 vierkante meter moeten ook nog gevuld geraken", tempert Pierre Bondelé. "We hadden een kandidaat-huurder, maar de eigenaar van zijn huidige gebouw heeft de huurvoorwaarden drastisch aangepast: van 220 naar 170 euro/ vierkante meter/jaar. De huurceel loopt af in oktober 2010 en de eigenaar heeft beloofd dat hij de korting al zal toepassen vanaf 1 april 2009. En dus wil die huurder blijven. Ook al hebben we die klant aangetoond dat hij met een verhuizing een besparing in dezelfde grootteorde kon doen, maar dan pas vanaf 2010…"

Het toont ook aan dat er een verschil is tussen de nominale en de reële huurprijs. Deze laatste is voor de klant de enige echte waardemeter van de markt. "In het CBD, waar heel wat projecten op de markt komen, mogen we ons verwachten aan dalende huurprijzen", voorspelt Orts.

Afgaande op de cijfers zijn de huurprijzen in 2008 niet echt naar beneden getuimeld. De top quartile annual rent (25 procent van de toegepaste huurprijzen ligt boven dat referentiebedrag), die de polsslag van de huurwaarden weergeeft, is met 206 euro/vierkante meter/jaar nagenoeg op hetzelfde niveau gebleven. Hoogstens wordt hier en daar opgemerkt dat de prime rent, de hoogste referentiehuurprijs, in de Leopoldwijk gedaald is van 300 naar 275 euro/vierkante meter/jaar.

Maar dat zijn dus nominale waarden waarop soms aanzienlijke kunstgrepen uitgeoefend worden. En dit om de rendementen op de investeringsmarkt op te pompen. Die investeringsmarkt heeft in 2008 een forse duik gemaakt.

In de Europese wijk is het intussen uitkijken naar de toekomst van het JECL-project (meer dan 50.000 vierkante meter). Ook al werd de naam onlangs gewijzigd in The Capital, toch heeft die dure realisatie van AXA Real Estate nog altijd geen genade gevonden in de ogen van de Europese Commissie.

En dat is een verrassing. Een kleine terugblik is op zijn plaats om de verwarring te begrijpen. In 2007 deed de Europese Commissie met veel lawaai kond van haar intentie om de historische en strategische activiteiten prioritair te centraliseren rond de Leopoldwijk, met de Wetstraat als ruggengraat. En dat is precies wat de Commissie in 2008… niet heeft gedaan.

Het was daarentegen vooral de Noordwijk die de belangstelling van de Europese Commissie wekte. En dit tegen prijzen onder de marktwaarde. De Covent Garden, ontwikkeld door Buelens Real Es-tate en overgenomen door het Britse fonds Evans Rendall, werd gevuld bij de gratie van de Europese instellingen die vorig jaar 30.000 vierkante meter opnamen in het gebouw langs het Noordstation.

Pierre Bondelé schetst het ietwat vreemde beslissingspad van de Commissie. "De Commissie heeft een aanbesteding uitgeschreven voor drie loten, maar uiteindelijk heeft ze 30.000 vierkante meter gebundeld in de Covent Garden, een gebouw dat er zonder Europa niet goed zou voorstaan. De keuze had te maken met een betere timing, zo klonk het. De Commissie wou op 1 april 2008 over de ruimte kunnen beschikken en op die datum waren de gebouwen die in de Leopoldwijk gerenoveerd of gebouwd moesten worden nog niet klaar. Maar aan het einde van het jaar had de Commissie zich nog altijd niet geïnstalleerd in de Covent Garden!"

Ongetwijfeld heeft ook de huurprijs een rol gespeeld bij de keuze van de Commissie. Als ze zich installeert in een nieuw of ‘zwaar gerenoveerd’ gebouw (meer dan 60 procent van de verkoopwaarde aan het einde van de werken, grond niet inbegrepen), dan kan de eigenaar de btw recupereren en dus zijn huurprijs verlagen. Om de gebouwen in de Leopoldwijk aantrekkelijk te maken, zouden de renovaties dan echter buitensporig duur moeten zijn.

En wat dan met het nieuwe gebouw The Capital? In theorie moet dit gebouw de eerste keuze van de Commissie zijn, ook al wordt de huurprijs er geschat tussen 240 en 265 euro/vierkante meter/jaar. Maar wegens meningsverschillen is het dat nog altijd niet. Pierre Bondelé hoopt intussen op goed nieuws voor het gebouw in de Wetstraat 15: "Op dit ogenblik bereiken de renovatiekosten nog niet die ondergrens van 60 procent, maar de marktwaarde voor gebouwen zou wel eens dermate kunnen zakken dat het niet uitgesloten is dat we er uiteindelijk toch geraken… En dat bijgevolg de Commissie er zal van kunnen profiteren." Nog een laatste wapenfeit: voor 2009 heeft de Commissie een aanbesteding uitgeschreven voor ongeveer 18.000 vierkante meter, maar in deze tijden betekent dat niet veel meer…

Een matige opname van 350.000 à 400.000 vierkante meter in 2009, dat is de vrij optimistische voorspelling van de makelaars. Nicolas Orts licht toe: "Voor 2009 wordt een nog zwakkere activiteit verwacht in de openbare sector. Dat verklaart het verschil tussen de 475.000 in 2008 en de 400.000 vierkante meter voor 2009. De opname zal wellicht ook te lijden hebben onder de economische conjunctuur. Uiteindelijk zullen we opgezadeld worden met een overschot aan vierkante meters."

En het is dat overschot aan ruimte waarvoor de lokale makelaars en de eigenaars, de vastgoedbevaks en vastgoedcertificaten op kop, vooral beducht zijn. De netto-opname (het saldo van de nieuw in gebruik genomen oppervlakte en de verlaten oppervlakte) blijft wellicht negatief. De economische realiteit zal sommige bedrijven ertoe aanzetten om hun vastgoedpositie te herzien. En de vastgoedmakelaars zullen meer dan ooit klaarstaan om die bedrijven te helpen om hun ruimtegebruik te rentabiliseren of hen bij te staan bij een verhuizing. We mogen ons dus wel, zoals elk jaar trouwens, aan enige beweging verwachten. Het is overigens die beweging, en niet de netto-opname, waar de makelaars van leven.

Niemand ontkent dat 2009 een moeilijk jaar dreigt te worden, maar JLL is er toch vrij gerust op. "We zijn van oordeel dat bij het begin van deze nieuwe periode van recessie de omstandigheden op de markt serener zijn dan in de periodes na 1992-1995 en 2001-2002", klinkt het. Over twaalf maanden zullen we daarover op basis van de feiten een oordeel kunnen vormen. (T)

Bron: Trends